서울 소규모 주택 공급망, 신축 대신 증축으로

서울에서 비아파트를 비롯한 소규모 주거용 건축물의 신축 공급이 빠르게 줄고 있다. 150세대 미만 공동·단독주택과 제1·2종 근린생활시설의 신축 사용 승인은 2022년 3006건에서 지난해 993건으로 67.0% 감소했다. 연간 승인 건수가 1000건 아래로 내려간 것은 2000년 이후 처음이며, 올 상반기에도 496건에 머물렀다.

신축이 위축된 사이 기존 건물을 고치는 대수선·증축의 비중은 커졌다. 분석 대상 건축물의 전체 사용 승인에서 신축이 차지한 비율은 2022년 68.0%에서 지난해 37.2%로 낮아졌다. 지난해 서울 전체 건축물 사용 승인 3543건 중 대수선·증축은 1839건, 50.8%로 처음 신축을 넘어섰고 올 상반기에도 52.0%를 기록했다.

실제 공급 규모에서도 신축과 증축의 차이가 확인됐다. 관악구에서는 연면적 2200여㎡인 도시형생활주택을 증축해 16가구를 확보한 반면, 비슷한 시기 강서구 공항동에서 연면적 2300여㎡ 규모로 새로 지은 도시형생활주택은 29가구를 공급했다. 대지와 평면 조건이 서로 다르지만 기존 골조를 활용하는 증축만으로는 물량 확대에 한계가 있음을 보여준다.

소규모 사업자들은 오른 공사비와 금융 비용, 전세사기 여파로 침체한 비아파트 시장 때문에 신축 사업성을 확보하기 어려워졌다. 사업 기간이 비교적 짧은 민간 신축이 줄면 장기 사업인 재건축·재개발과 공공주택만으로 도심의 단기 공급 공백을 메우기 어렵다. 1인 가구와 청년·신혼부부의 전월세 기반을 지키려면 세제·금융 지원과 함께 용적률·층수 규제, 공공 매입 약정 단가를 손질하고 비아파트의 품질을 높이는 방안이 요구된다.