비거주 1주택 종부세 부담 커진다

2026년 세제개편안이 시행되면 1세대 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 종합부동산세 부담이 크게 달라진다. 시가 20억 원대 중반인 마포래미안푸르지오 전용 84.60㎡를 60세 납세자가 10년간 보유한 사례에서 2028년 종부세는 실거주 시 31만 원, 비거주 시 217만 원으로 약 7배 벌어진다. 재산세를 포함한 보유세도 각각 425만 원과 611만 원으로 186만 원 차이가 난다.

시가 50억 원 주택에서도 격차가 뚜렷하다. 60세 납세자가 10년간 보유한 경우 현행 종부세는 거주 여부와 관계없이 454만 원이지만, 2026년 공시가격이 유지된다는 전제 아래 내년에는 거주자 615만 원과 비거주자 1255만 원으로 나뉜다. 2028년에는 각각 979만 원과 1970만 원으로 확대되며, 재산세를 합친 보유세는 1879만 원과 2871만 원에 이른다.

과세 대상이 되는 문턱은 거주 여부와 무관하게 공시가격 14억 원으로 유지된다. 다만 과세 대상에 포함되면 실거주자는 기본공제 14억 원을 적용받는 반면 비거주자는 9억 원만 공제돼 과세표준이 커진다. 공시가격이 14억 원 이하라면 해당 주택에 살지 않더라도 종부세를 내지 않는다. 내년에는 장기보유 공제와 거주 공제 가운데 큰 금액을 선택할 수 있지만, 장기보유 공제율은 현행의 절반만 인정된다.

2028년부터 장기보유 공제는 거주 공제로 완전히 바뀐다. 10년 보유한 비거주 60세 납세자는 연령 공제 20%만 받지만, 같은 기간 거주한 납세자는 연령·거주 공제를 합쳐 60%를 적용받는다. 다만 1년 이상 계속 거주한 뒤 취학·직장·질병·해외 체류·부모 봉양으로 다른 시·군에 옮긴 경우에는 비거주 기간을 최대 3년까지 거주 기간으로 인정할 계획이다. 계약 갱신 요구권 행사로 입주하지 못한 사례의 포함 여부와 신청 절차는 시행령 개정 과정에서 확정된다.