비거주 1주택 전세대출 제한, 실수요 예외 폭넓게 적용

정부가 내년 1월부터 수도권·규제지역 아파트를 임대한 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 제한한다. 본인이나 배우자가 보유 주택에 거주한 이력이 전혀 없는 경우 신규 대출과 기존 대출의 만기 연장이 원칙적으로 막힌다. 다만 하루라도 직접 거주했거나 직계존비속에게 임대한 주택은 규제 대상에서 제외된다.

한 번도 살지 않은 아파트를 계속 임대하면서 다른 집에 전세로 거주하면 제한을 받지만, 보유 아파트에 살다가 직장 이전이나 자녀 교육 때문에 전셋집으로 옮긴 경우에는 적용되지 않는다. 이미 매도계약을 체결한 주택과 어린이집, 준공 후 미분양 주택의 최초 매입분, 민간건설임대주택도 제외된다. 상속·채권보전 목적의 경매로 취득한 주택, 요건을 갖춘 인구감소지역 주택과 문화재, 전용면적 20㎡ 이하 등 주택 수 산정 제외 대상도 예외에 포함된다.

주택 자체가 예외 대상이 아니어도 입주가 어려운 사정에 따라 대출 이용 범위가 달라진다. 토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 산 뒤 임대차계약 종료 후 실거주해야 한다면 신규 대출과 만기 연장이 모두 가능하다. 임대차계약 승계 조건으로 세입자가 있는 주택을 취득한 경우에는 승계 계약이 끝날 때까지 기존 대출의 만기를 연장할 수 있다.

현재 사는 전셋집에서 보증금을 돌려받지 못해 대출 상환이 어려운 경우에도 만기 연장이 허용된다. 계약 종료 후 퇴거를 앞두고 이사 일정을 맞출 시간이 필요하다면 6개월 이내의 단기 연장도 가능하다. 주택 구입 당시 실거주할 계획이었으나 갑작스러운 근무지 변경처럼 예상하기 어려운 사유가 발생한 경우에는 금융회사 여신심사위원회가 불가피성을 판단해 신규 취급과 만기 연장을 승인할 수 있다. 별도로 정해진 사례에 준하는 주택인지도 같은 절차로 심사한다.