비거주 수도권 1주택자 전세보증 내년 제한

내년 1월 1일부터 실거주 이력이 없는 수도권·규제지역의 1주택자는 전세대출을 새로 받거나 만기를 연장하기가 원칙적으로 어려워진다. 정부는 13일 주택 공급 방안과 부동산 금융 종합대책을 내놓고, 임차보증금을 주택 매입자금으로 활용한 비거주 1주택자를 투기 목적의 전세대출 보증 제한 대상에 포함하기로 했다.

규제는 부부 합산으로 수도권·규제지역 아파트 한 채를 보유하고, 해당 주택을 임대한 상태이며, 본인과 배우자 모두 그 집에 거주한 적이 없는 경우에 적용된다. 세 조건을 모두 충족해야 하며 가족에게 임대한 사례는 제외된다. 법적 의무에 따라 입주할 예정이거나 승계한 임대차계약이 끝나지 않은 경우, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 대출 상환이 어려운 경우 등에는 예외가 인정된다.

전세대출 보증비율도 낮아진다. 현재 수도권·규제지역 80%, 그 밖의 지역 90%인 보증비율은 1주택자에게 각각 70%와 80%로 축소된다. 기존에는 다주택자와 투기지역·투기과열지역에서 3억원을 초과하는 아파트를 취득한 사람 등을 중심으로 주택금융공사·주택도시보증공사·SGI의 보증이 제한됐으나, 이번 조치로 적용 범위가 넓어진다.

정부는 LTV·DSR과 주택담보대출 한도 등 기존 수요 규제를 유지하고 다주택자의 주담대 만기 연장 제한도 계속 시행한다. 성과급 반영 기준은 소득 증가율이 20%를 넘으면 최근 2년, 30%를 넘으면 최근 3년 평균을 적용하도록 강화한다. 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대에는 위험가중치를 높이고 가계부문 시스템리스크 완충자본을 도입한다. 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출은 올해 말까지 전수점검한 뒤 결과를 토대로 추가 제도 개선을 추진한다.