부동산 세제, 보유보다 실거주 중심으로 재편

정부가 비거주 1주택자와 다주택자, 초고가 주택 보유자의 종합부동산세와 양도소득세 부담을 높이는 2026년 세제 개편안을 확정했다. 내년부터 1가구 1주택 종부세 기본공제는 실거주자 14억원, 비거주자 9억원으로 차등 적용된다. 공정시장가액비율은 서울 1주택과 지방 1·2주택에 70%가 적용되며, 3주택 이상은 2028년 80%까지 오른다.

종부세율 기준은 주택 수에서 주택가액으로 전환되고 과세표준 6억~12억원 구간 세율은 내년 1%에서 1.3%로 높아진다. 장기보유 공제는 거주 공제로 바뀌며 공제 한도도 내년 800만원, 2028년 600만원으로 제한된다. 압구정 신현대9차 전용 111㎡의 내년 종부세는 4092만원, 전체 보유세는 4979만원으로 추산됐다. 비거주 상태인 흑석센트레빌 전용 84㎡의 보유세도 306만원에서 601만원으로 늘어날 전망이다.

양도세 장기보유 특별공제는 2029년부터 장기거주 소득공제로 전환된다. 2028년에는 1주택자의 거주 공제가 연 6%, 보유 공제가 연 2%로 조정되고, 2029년부터 보유 공제는 사라지는 대신 거주 기간에 따라 연 8%, 최대 80%가 적용된다. 다만 실거주자도 2029년 이후 공제 대상 양도차익이 10억원으로 제한된다. 10년 거주 후 50억원의 양도차익을 낸 1주택자의 세액은 올해 3억1600만원에서 2029년 13억7300만원으로 증가하는 것으로 분석됐다.

정부는 매도 기회를 열기 위해 조정대상지역 다주택자 양도세 중과를 2027~2028년 한시적으로 낮추고, 장기거주자와 고령자 지원책도 마련했다. 10년 이상 거주한 30억원 이하 1주택의 기본공제는 2500만원으로 확대되며, 일정 요건을 갖춘 65세 이상 수도권 거주자의 비수도권 이주에는 감면이 적용된다. 향후 5년간 추가 세수는 13조3000억원으로 예상된다. 다만 보유세와 양도세가 함께 오르는 데다 토지거래허가제와 대출 규제가 이어져 거래 감소와 임대 매물 축소, 30억원 안팎 주택으로의 수요 이동 가능성이 제기된다.