보유·양도세 동시 강화, 주택 거래 위축 우려

정부의 8·3 부동산 세제개편은 종합부동산세 부담을 높이고 장기보유특별공제를 축소해 양도소득세를 강화하는 방향을 담고 있다. 조세 형평성과 실수요자 보호를 내세웠지만 집을 계속 보유하기도, 세금 부담을 감수하며 처분하기도 어려운 상황을 만들 수 있어 정책 목표와 수단의 정합성을 둘러싼 논란이 제기된다.

장기보유특별공제는 오랜 기간 누적된 자산가치 상승분이 매각 시점의 소득으로 한꺼번에 계산되면서 높은 누진세율이 적용되는 결집효과를 줄이는 장치다. 물가와 명목가치 상승분까지 모두 소득으로 보아 공제를 급격히 축소하면 실질적인 이익을 넘어 원본재산에 부담을 지우는 결과가 생길 수 있다. 은퇴 후 소득이 줄고 집 한 채가 사실상 전 재산인 고령자도 보유세와 양도세의 이중 압박을 받을 수 있다.

보유세와 양도세를 함께 올리면 주택 소유자는 매각 대신 버티기를 선택해 매물이 줄어드는 잠김효과가 커질 수 있다. 대출규제 역시 투기수요를 억제할 여지가 있지만 현금이 충분한 사람에게는 제약이 작고, 자금력이 부족한 청년과 신혼부부에게는 주택 구입의 문턱을 높이는 요인이 된다. 결과적으로 현금 보유자에게 상대적으로 유리한 시장 구조가 형성될 가능성이 있다.

세금과 금융비용이 동시에 늘면 일부 부담이 임대료로 옮겨가고, 집주인이 절세를 위해 직접 입주할 경우 전세 물량 감소와 전·월세 가격 상승으로 이어질 수 있다. 그 피해는 무주택 청년과 서민의 주거비 부담으로 집중될 우려가 있다. 주택 가격에는 공급량과 금리, 교통, 교육 등 여러 변수가 작용하는 만큼 공급이 부족한 상태에서 세제와 규제만 강화하면 거래 위축과 시장 왜곡이 커질 수 있어 공급 확대와 거래 정상화를 포함한 정책 설계가 요구된다.