보유세 개편, 임차·노후·내 집 마련까지 파장

부동산 세제 개편안이 시행되면 고가 1주택자의 보유세가 크게 늘어날 전망이다. 재산세 중복분 공제와 각종 세액공제를 반영하지 않은 단순 계산에서 공시가격 50억원 주택의 세 부담은 현행 약 2364만원에서 2028년 3800만원으로, 60억원 주택은 약 3220만원에서 5900만원으로 증가한다. 기본공제가 확대돼도 공정시장가액비율과 고가 구간 세율이 큰 폭으로 오르는 구조다.

다주택자의 부담은 같은 자산가액을 가진 1주택자보다 더 커진다. 30억원 아파트에 거주하면서 10억원 아파트 두 채를 임대하는 3주택자의 종합부동산세는 약 3480만원에서 2028년 6560만원으로 늘어난다. 10억원 아파트 세 채를 임대하는 4주택자는 약 5240만원에서 9080만원으로 증가한다. 총 공시가격은 각각 50억원과 60억원이지만 고가 1주택자보다 세액이 높다.

늘어난 세금이 소유자에게만 머물지는 않을 수 있다. 임대주택 보유자가 세 부담 일부를 임대료에 반영하거나, 비거주 1주택자가 세금을 줄이기 위해 실거주로 전환하면 선호 지역의 전월세 대기 물량이 감소할 가능성이 있다. 공급 여유가 줄어든 시장에서는 보유세가 임차가구의 주거비로 옮겨갈 여지도 커진다. 고령 1주택자와 임대소득으로 생활하는 은퇴자의 노후 여력도 줄어들 수 있다.

세 부담 확대는 생애주기별 주택 이동에도 영향을 줄 수 있다. 자산을 축적한 중장년층의 갈아타기가 위축되고, 중소형 임대료 상승이 매매 수요로 번지면 청년층의 주거비와 내 집 마련 부담도 커질 수 있다. 1가구 1주택 우대 원칙을 약화해 얻는 편익과 무주택 임차가구까지 이어질 조세 부담을 함께 따져야 한다. 제도화에 앞서 실질적인 조세 귀착과 세대별 주택 수요를 면밀히 분석하고 공론화할 필요가 있다.