보유세 강화에 강남 고령층 주택 매각 압력

정부가 2026년 8월 3일 공개한 세제개편안으로 초고가 주택을 보유한 1주택자의 세 부담이 커진다. 과세표준 94억원을 넘는 1주택에는 후년부터 다주택자와 같은 최고 5%의 종합부동산세율이 적용된다. 현금 여력이 부족한 고령·장기 보유자를 중심으로 주택 처분 압력이 높아질 가능성이 있다.

고령자와 장기 보유자에게 적용되는 종부세 세액공제에는 내년 800만원, 후년 600만원의 한도가 신설된다. 후년부터 장기보유특별공제에도 상한이 적용되며, 비수도권으로 이주하면 양도세를 50% 감면받을 수 있다. 장기간 거주했지만 유동자금이 부족한 고령층이 내년까지 매각을 검토할 유인이 커지는 구조다.

매물 증가는 고령 1주택자 비중이 높은 강남권 재건축 추진 단지에서 두드러질 수 있다. 동시에 초고가 주택보다 보유 부담이 낮은 주택으로 갈아타려는 수요가 마포구와 성동구 등 한강변의 30평대 아파트에 몰릴 가능성도 제기된다. 세제 변화가 고가 주택의 매각과 특정 지역의 중형 주택 수요 증가를 함께 촉발할 수 있다는 의미다.

매매 물량이 늘더라도 임대시장에는 반대 효과가 나타날 수 있다. 비거주 1주택자가 기존 임대 주택에 직접 들어가거나 세입자가 거주하던 집이 매매되면 전월세 공급이 줄어들 수 있기 때문이다. 단기적으로 전세 매물 부족과 월세 전환이 빨라져 임차인의 주거비 부담이 커질 우려가 있으며, 1주택자 과세 강화에 대한 반발과 시장 불안이 정책 추진 과정의 변수로 남는다.