보유보다 거주에 세제 혜택…고가주택 부담 확대

정부가 집값 안정을 목표로 초고가·다주택·비거주 주택의 보유세와 거래세를 함께 강화한다. 재정경제부가 3일 내놓은 세제 개편안은 장기보유특별공제의 중심을 보유 기간에서 실제 거주 기간으로 옮기는 것이 핵심이다. 2029년부터 보유 공제는 폐지되고 최대 80%의 거주 공제만 남아, 다주택자뿐 아니라 실거주하지 않은 1주택자의 양도소득세도 늘어난다.

새 양도세 체계는 내년까지 현행대로 유지되고 2028년에도 보유 공제가 일부 적용돼 사실상 2년의 유예 기간이 주어진다. 공제한도는 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 축소된다. 10년 보유·2년 거주한 잠실엘스 전용 84㎡를 8억원에 사서 30억원에 파는 사례의 양도세는 내년까지 2억6993만원이지만 2028년 3억6650만원, 2029년 4억6383만원으로 증가한다.

종합부동산세는 2028년부터 주택 수 대신 가액을 기준으로 부과하는 체계로 통일된다. 내년에는 과도기적으로 주택 수별 세율 차이를 유지해 과세표준 6억원 이하는 0.5~0.7%를 적용하고, 6억~12억원 구간은 1%에서 1.3%로 올린다. 상위 구간의 3주택 이상 세율은 최대 5%이며, 2029년부터는 1주택도 과표 94억원을 넘으면 5%가 적용된다. 공정시장가액비율은 1주택자가 현행 60%에서 내년 70%로, 3주택자는 2028년 80%까지 오른다.

초고가 주택의 별도 기준은 제시되지 않았지만 1가구 1주택 실거주자에게 공정시장가액비율 70%를 적용하면 공시가격 약 23억원, 시가 약 32억원부터 종부세가 늘어난다. 반포 아크로리버파크 전용 84㎡의 보유세는 올해 2227만원에서 내년 실거주 시 3333만원, 비거주 시 3888만원으로 각각 49.7%, 74.6% 증가한다. 종부세 부담 상한도 전년도 세액의 1.5배에서 2배로 높아진다. 기본공제는 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 나뉘며, 실거주자는 시가 약 20억원까지 과세 대상에서 제외되고 30억원까지는 부담이 줄어드는 구조다.