민간 주택공급, 자금조달부터 분양까지 연쇄 정체

정부가 이르면 다음 주 주택 공급대책을 내놓을 예정이지만 민간 개발 현장에서는 부지 매입과 착공, 분양으로 이어지는 공급 체계가 동시에 흔들리고 있다. 문을 닫는 시행사가 빠르게 늘어나는 가운데 용적률 상향이나 건축·개발 규제 완화만으로는 공급 기반을 되살리기 어렵다는 우려가 커지고 있다.

사업 초기 토지 매입에 쓰이는 브릿지론은 은행과 증권사 등에서 사실상 중단된 상태다. 부동산 프로젝트파이낸싱 위험가중자산 가중치는 150%로 설정됐고, PF 영업용순자본비율 규제도 전 금융권으로 확대됐다. 자기자본비율 상향 조치까지 적용되면서 강남의 우량 부지조차 자금 조달이 어려운 상황이 나타나고 있다.

자금을 확보해도 착공 단계에서는 책임준공 체계가 걸림돌로 작용한다. 소규모 주택과 비아파트의 책임준공을 맡아온 부동산신탁사들이 관련 부실로 신규 수주를 꺼리고 있기 때문이다. 대주단이 PF 부실 부담을 책임준공 업체에 집중시키는 구조도 복원을 어렵게 한다. 재개발·재건축 이외의 주택과 비아파트를 담당해온 시행사 기반이 약해지는 배경이다.

분양 단계에서는 중도금과 잔금 대출 규제가 수요자의 부담을 키우고 있다. 규제지역은 대출 한도뿐 아니라 주택담보인정비율이 40%로 제한되며, 다주택자와 비거주 1주택자에게 불이익을 주는 세제도 미분양 위험을 높이는 요인으로 지목된다. 안양의 비아파트 사업에도 강남과 같은 규제가 적용되는 사례가 제기된 만큼, 공급 생태계 회복에는 국토부 대책과 함께 PF·대출·세제 보완이 필요하다는 요구가 커지고 있다.