미국 주택 매각세 공제 확대에 초당적 힘

미국 행정부와 의회가 1997년 이후 고정된 실거주 주택 양도소득세 비과세 한도의 개편을 추진하고 있다. 도널드 트럼프 대통령은 중간선거를 앞두고 주택 매각세 부담을 낮추는 방안에 관심을 보였으며, 의회에서는 한도를 두 배로 올리는 초당적 법안의 공동발의자가 174명까지 늘었다. 장기 보유자의 매도를 유도해 시장에 나오는 주택을 확대하려는 구상이다.

현재 일정 요건을 충족한 실거주 주택의 매각 차익은 개인 25만달러, 부부 공동신고 50만달러까지 비과세되며 초과분에는 소득에 따라 최대 20%의 장기 양도소득세가 부과된다. ‘주택 매물 확대법’은 공제 한도를 개인 50만달러와 부부 100만달러로 높인 뒤 물가상승률에 맞춰 자동 조정하는 내용이다. 공동발의자는 하원 151명과 상원 23명으로, 하원 참여자만 전체 의원의 약 3분의 1에 이른다.

개편 논의의 배경에는 29년 동안 달라지지 않은 공제 기준과 그사이 상승한 집값이 있다. 수십 년간 한 집을 보유한 고령층은 장부상 차익이 커지면서 매각 때 예상하지 못한 세금을 부담할 가능성이 높아졌다. 미국 주택 소유자의 약 3분의 1인 2900만가구는 개인 공제 한도인 25만달러를 넘는 주택 자산을 축적한 상태다. 이 비율은 2030년 56%로 높아질 전망이며, 현재 매각 시 실제 납세 가능성이 있는 소유자는 약 1300만명으로 추산된다.

백악관에서는 양도차익을 물가상승률에 연동해 산정하거나 주택 매각 때 세금을 줄이는 선택지가 논의됐다. 다만 감면 혜택의 분포와 세수 감소를 둘러싼 논쟁도 예상된다. 2022년 매각 차익이 기존 공제 한도를 초과한 소유자는 전체의 약 10%였고, 이들의 평균 순자산은 약 570만달러였다. 한도 인상이 매물을 늘릴 수 있다는 기대와 함께 집값이 크게 오른 지역의 장기 보유자와 고액 자산가에게 혜택이 집중될 수 있다는 지적이 맞서고 있다.