등록임대 양도세 혜택에 매각 시한 도입

다주택자가 조정대상지역의 등록 매입임대 아파트를 처분할 때 적용받던 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 50% 우대에 매각 시한이 생긴다. 2027년 1월 1일 현재 의무임대 중인 주택은 임대 종료 후 1년 안에 팔아야 혜택을 모두 유지할 수 있다. 이미 매도가 가능한 일반 임대사업자는 2027년 12월 31일까지 처분해야 한다.

2028년에 양도하면 중과세율의 절반이 적용되고 장기보유특별공제율은 30%로 낮아진다. 2029년부터는 중과세율과 일반 공제 기준이 전면 적용된다. 2018년 6억원에 산 등록임대 아파트를 11억원에 파는 4주택자의 사례에서는 세금이 2027년 말 9000만원에서 2028년 1억7000만원, 2029년 3억2000만원으로 늘어난다. 개편안 시행일은 2026년 10월 1일이다.

매입임대 아파트는 개인이나 법인이 매입해 임대주택으로 등록한 주택이다. 2020년 제도 폐지 전 등록된 장기일반민간임대 아파트는 통상 8년간 임대하고 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하는 대신 세제 혜택을 받았다. 의무기간이 끝나 자동 말소되면 보유세 혜택은 사라졌지만, 양도세 중과 배제와 임대기간 양도차익에 대한 50% 공제에는 별도 기한이 없었다.

이번 조정으로 서울에서 약 6만8000가구가 매매시장에 나올 수 있다는 전망이 제시됐다. 다만 대출 규제로 매수 여력이 현금 자산가에게 집중될 가능성이 있고, 임대주택이 실거주자에게 넘어가면 전·월세 물량이 줄 수 있다. 조정대상지역의 일시적 2주택자는 기존 주택을 3년이 아닌 2년 안에 팔아야 1세대 1주택 특례를 받는다. 기존 임대·미분양주택 특례도 수도권은 2029년 말, 비수도권은 2031년 말까지 처분해야 유지된다.