등록임대 세제 혜택에 매각 시한 도입

정부가 세제개편을 통해 제도권 임대사업자에게 적용해 온 세제 혜택을 대폭 줄인다. 조정대상지역의 매입임대 아파트에 주어지던 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대는 단계적으로 폐지된다. 상생임대주택의 거주요건 면제에는 매각 시한이 생기며, 주택임대소득 비과세 대상도 축소된다. 개편안 시행일은 2026년 10월 1일이다.

이미 말소된 매입임대는 2027년 12월 31일까지 양도해야 기존 혜택을 모두 받을 수 있다. 2028년에 팔면 중과세율의 절반이 적용되고 장기보유특별공제는 30%로 줄어든다. 2029년부터는 중과세율을 전부 적용하고 등록임대주택의 공제 우대도 폐지한다. 2027년 1월 1일 현재 의무임대 중인 사업자는 의무기간 종료 후 1년 이내 양도 시 중과 배제와 공제율 50%를 유지한다. 1년을 넘겨 2년 안에 팔면 중과세율 절반과 공제율 30%가 적용되며, 2년이 지나면 혜택이 사라진다.

기존에는 의무임대 기간이 끝나면 재산세 감면과 종합부동산세 합산배제 등 보유 단계의 혜택은 종료됐지만, 매각 때 적용되는 양도세 혜택에는 별도 기한이 없었다. 이번 개편은 양도 시점을 기준으로 혜택 범위를 명확히 구분했다. 상생임대는 1주택자가 2년간 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 계약을 맺으면 1가구 1주택 비과세와 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 제도다.

올해 말까지 상생임대차 계약이 끝나는 주택은 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 말까지 매도해야 기존 혜택을 받을 수 있다. 계약 종료일이 2027년 1월 1일 이후라면 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 가운데 더 빠른 날까지 매각해야 2년 거주를 인정받는다. 주택임대소득 비과세 특례도 기준시가 12억원 이하 주택을 보유한 1주택 소유자에서 1주택 소유 거주자로 한정된다. 이에 따라 비거주자는 주택 가격이 12억원 이하라도 비과세 대상에서 제외된다. 시장에서는 갑작스러운 제도 변경에 대한 불만과 함께 전월세 시장에 미칠 영향을 우려하고 있다.