대형 오피스·물류센터로 수요 집중…자산 격차 확대

올해 하반기 상업용 부동산 시장에서는 입지와 규모, 설비 경쟁력을 갖춘 우량 자산으로 임차인과 투자금이 집중되는 흐름이 한층 선명해질 전망이다. 이지스자산운용 전략리서치실이 10일 발간한 ‘2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망’은 오피스와 물류센터의 자산 등급별 격차가 구조적으로 굳어질 가능성을 제시했다. 오피스 투자에서는 입지가 좋고 규모가 큰 자산의 경쟁력이 이어질 것으로 평가됐다.

올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.1%로 전년 동기보다 1.1%포인트 낮아졌다. 연면적 1만평 이상 대형 오피스는 5.7%로 2.3%포인트 하락했지만, 5000평 미만 소형 오피스는 7.8%로 1.1%포인트 상승했다. 같은 기간 서울 오피스 임대료는 5.1% 올랐고, 초대형 건물은 임대료 상승폭 확대와 무상 임대 기간 축소가 맞물려 실제 임대수익도 개선됐다. 하반기에는 공실률이 안정되는 가운데 자산 등급별 실질임대료 차이가 더 커질 것으로 예상된다.

2026년부터 2031년까지 서울에서 공급될 신규 오피스는 232만평이며, 연면적 5만평 이상 초대형 건물이 91만7000평으로 전체의 39.6%를 차지한다. 다만 2028년 이후 예정된 대규모 사업은 공사비 상승과 프로젝트파이낸싱 조달 부담으로 일정이 늦어질 가능성이 있다. 물류센터에서도 대형 자산 임대료가 최근 연평균 3.8% 오른 반면 소형은 2.5% 하락했다. 자동화 설비를 설치할 수 있는 대형·고사양 시설로 임차 수요가 이동한 결과다.

올해 수도권 물류센터 신규 공급 예정 면적은 약 35만평이며 이 가운데 대형 이상은 약 18만평이다. 공사비와 인허가 부담이 커져 신규 개발이 어려워지면서 기존 우량 물류자산의 희소성은 높아질 전망이다. 자금시장에서는 은행 등 기존 금융회사의 부동산 대출 축소로 사업자와 투자자가 사모대출을 비롯한 대체자본을 찾는 움직임이 확대되고 있다. 대체자본이 참여할 수 있는 상업용 부동산 대출 시장은 연간 32조~45조원으로 추산됐다. 임차 수요는 대형 자산으로, 자본은 전력과 인허가를 확보한 자산으로 이동하면서 우량 자산 확보 능력과 유연한 조달 전략의 중요성이 커지고 있다.