대출 문턱 높아진 서울, 거래 줄고 가격은 15% 상승

수도권 주택 구입용 주택담보대출을 6억원으로 묶은 6·27 대출규제가 시행된 지 1년이 지났지만 서울 아파트값은 큰 폭으로 올랐다. 지난달 평균 매매가격은 15억9490만원으로 전년 동기보다 13.5%, 대책 발표 당시인 지난해 6월보다 15.4% 상승했다. 1년 사이 평균 가격이 2억원 이상 뛴 셈이다. 같은 기간 거래는 급감해 지난달 매매량이 4502건으로 지난해 6월 1만1980건보다 62.4% 줄었고, 올해 6월도 5247건에 그쳐 전년 동기 대비 56.2% 감소했다.

상승세는 강남권에서 외곽 중저가 지역으로 번졌다. 지난달 서울 아파트값이 전월 대비 1.05% 오른 가운데 중랑구 2.08%, 강북구 2.01%, 성북구 1.85%, 노원구 1.60%, 강서구 1.59%의 상승률을 기록했다. 지난 6월 15억원 이하 아파트 거래 비중도 77.9%로 전월보다 5.0%포인트 높아졌고, 노원·강서·성북·구로·도봉·은평구에서는 이 비중이 90%를 넘었다. 줄어든 대출 여력에 맞춰 매수 수요가 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 이동한 결과다.

6·27 대책은 수도권과 규제지역의 주택 구입용 주택담보대출 한도를 6억원으로 고정하고 생애최초 구매자의 주택담보인정비율을 80%에서 70%로 낮춘 금융규제다. 전 금융권 가계대출 증가액은 지난해 6월 6조5000억원에서 7월 2조2000억원으로 축소됐지만, 올해 5월 9조3000억원과 6월 8조3000억원으로 다시 커졌다. 규제 이전 주택 거래와 이미 승인된 집단대출이 시차를 두고 반영된 흐름도 증가액에 포함됐다.

고가주택 시장은 현금 중심으로 재편됐다. 지난 6월 서울 아파트 거래가액 대비 채권최고액 비율은 45.67%로 1년 전보다 7.29%포인트 낮아졌다. 이촌동은 36.06%에서 15.70%, 압구정동은 34.17%에서 18.70%로 떨어졌다. 지난해 7월부터 올해 1월까지 금융자산을 팔아 서울 주택을 산 자금은 2조3966억원에 달했고, 올해 1월부터 이달 7일까지 25억원 초과 거래는 3069건, 30억원 초과는 1912건이었다. 공급 부족 우려가 남은 가운데 대출 규제는 차입 수요를 억제했지만 현금 여력이 있는 수요와 중저가 지역으로의 이동까지 막지는 못했다.