다주택 매도 유도에도 2030 매수 여력 제약

정부가 지난 3일 공개한 2026 세제개편안은 고가 주택과 비거주 주택, 다주택 보유자의 세 부담을 높이는 대신 실제 거주하는 1주택자를 상대적으로 보호하는 방향을 담았다. 기존 주택의 매도를 유도해 시장에 매물이 나오도록 하는 데 무게를 뒀지만, 대출 규제로 자금 조달이 어려운 2030세대가 늘어난 물량을 매수하기에는 한계가 있다는 지적이 나온다.

정부는 2027년부터 2028년까지 조정대상지역 다주택자에 적용되는 양도소득세 중과를 한시적으로 완화한다. 기존 매입 임대 아파트의 양도세와 장기보유특별공제 혜택은 단계적으로 줄인다. 일부 매입 임대 아파트는 2027년까지 매도하면 종전 혜택을 유지할 수 있지만, 2028년부터 혜택이 축소되고 2029년 이후에는 원칙적인 중과 체계가 다시 적용된다.

이번 개편은 단기간에 신축 주택을 늘리기 어려운 상황에서 기존 보유자의 매도를 촉진하는 매물 공급 대책의 성격을 띤다. 다만 주택 가격이 조정되더라도 대출 한도를 확보하지 못하면 실수요자의 매수로 이어지기 어렵다. 이에 생애 최초 주택 구입자와 신혼부부 등 실수요자를 대상으로 대출 규제를 일부 완화해야 한다는 요구도 커지고 있다.

세제 강화의 직접적인 대상은 고가 주택을 보유한 중장년층이지만, 주택 매수 수요의 한 축인 2030세대도 정책 변화에 민감하게 반응하고 있다. 최근 몇 년간 부동산 세금과 대출 규제가 누적된 데다 상생 임대와 임대주택 특례를 토대로 장기 계획을 세운 보유자들의 이해관계도 영향을 받게 됐다. 선호 지역의 전세 물량이 줄 경우 다른 지역의 공급 증가만으로 이를 대체하기 어려워 전월세 시장의 충격도 정책 효과와 함께 살펴야 할 변수로 꼽힌다.