규제 피해 이동하는 주택 수요, 공급 해법 주목

세제개편안이 초고가 주택과 비거주 1주택자의 보유 부담을 높이면서 주택시장의 수요가 규제를 덜 받는 가격대로 옮겨갈 가능성이 커졌다. 초고가 주택은 1주택자가 실제로 거주해도 세금이 크게 늘어난다. 정부 시뮬레이션에서는 시가 70억원 수준의 집을 70세 소유자가 10년간 거주한 경우에도 내후년 종합부동산세가 현재의 7배 수준으로 상승한다.

1주택자 종부세 기본공제도 거주 여부에 따라 달라진다. 현재는 실거주 여부와 관계없이 공시가격 12억원까지 공제되지만, 개편 뒤에는 실거주자 14억원과 비거주자 9억원으로 나뉜다. 자녀 교육이나 직장 문제로 자기 집을 전세로 내놓고 다른 곳에 사는 소유자는 추가 세금을 부담하거나 기존 주택으로 돌아가는 방안을 저울질하게 된다. 이들이 돌아가면 임대시장에서는 전세 물량이 줄어든다.

전셋집이 감소해도 무주택자가 해당 주택을 매수하기는 쉽지 않다. 이미 높아진 대출 문턱 탓에 매수 여력이 부족한 수요자는 전월세를 찾거나 더 먼 지역으로 이동해야 할 수 있다. 앞서 대출 규제가 강화됐을 때는 자금 부담이 비교적 적은 5억~6억원대 주택에 수요가 몰렸고, 노원·도봉·강북에서는 가격이 수억원 오른 단지도 나왔다. 이번에는 초고가 주택 대신 20억~30억원대 주택이 대안으로 거론되고 있다.

규제가 거듭되면서 집주인은 보유 주택 수와 가격, 거주 여부에 따른 세금을 계산하고 매수자는 주택가격과 상환능력별 대출 한도를 살펴야 한다. 세입자는 줄어들 수 있는 전세 물량을 걱정하는 상황이다. 정부는 공급·금융·세제 분야 토론회를 연 데 이어 공급대책을 준비하고 있다. 공공주택 확대뿐 아니라 재건축·재개발을 포함한 민간 공급의 길을 열어 수요가 있는 지역에 주택이 계속 공급된다는 믿음을 만드는 일이 규제 부작용을 줄일 핵심 과제로 떠올랐다.