공동명의 1주택 종부세, 거주·가격별 선택 갈린다

정부의 2026년 세제개편안으로 부부 공동명의 1주택자의 종합부동산세 계산에 거주 여부와 주택 가격이 핵심 변수로 떠올랐다. 부부는 각자 보유 지분에 세금을 내는 공동명의 일반과세와, 한 명을 1세대 1주택자로 보는 특례 가운데 세 부담이 적은 방식을 선택할 수 있다. 기본공제 기준과 세액공제 한도가 달라지면서 보유 조건별 비교가 필요해졌다.

현행 일반과세는 부부가 각각 9억원씩 모두 18억원을 공제받지만 고령자·장기보유 세액공제를 적용하지 않는다. 특례는 기본공제가 12억원인 대신 관련 세액공제를 받을 수 있다. 개편안이 시행되면 실거주 특례의 기본공제는 14억원으로 늘고, 일반과세의 합산 공제액은 18억원으로 유지된다. 장기보유특별공제는 장기거주공제로 바뀌어 거주 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%가 적용된다.

비교적 젊거나 오래 거주하지 않은 실거주 부부는 공제액이 특례보다 4억원 많고 과세표준을 부부별로 나누는 일반과세가 유리할 가능성이 크다. 반면 고령자공제와 장기거주공제를 합쳐 60~80%의 세액공제를 받을 수 있다면 공시가격 19억~31억원 구간에서 특례의 부담이 더 낮아질 수 있다. 공시가격 31억원을 넘는 주택은 2028년부터 특례 세액공제가 최대 600만원으로 제한돼 일반과세가 상대적으로 유리할 가능성이 높다.

비거주 1주택자는 내년부터 특례를 선택하면 9억원을 공제받지만, 일반과세에서는 부부가 각각 4억원씩 총 8억원을 공제받는다. 고령자공제가 없는 60세 미만은 공시가격 약 15억8000만원, 60~64세는 약 20억원, 70세 이상은 약 32억원까지 특례가 일반적으로 유리하다. 각 연령대의 해당 가격을 넘으면 기본공제와 과세표준 분산 효과가 있는 일반과세 쪽이 유리해져 연령·거주 기간·공시가격을 함께 따져야 한다.