공공임대 15%가 민간 임대료 억제 분기점

공공임대주택이 전체 주택의 15% 이상을 차지하면 민간 임대료 상승을 구조적으로 제한하는 효과가 나타나는 것으로 분석된다. 5% 안팎에서는 주변 임대료에 미치는 영향이 거의 없고, 10% 수준부터 영향력이 생긴다. 한국의 비율은 8.6%로 네덜란드 31%, 덴마크 20%, 스웨덴 19%, 프랑스 18%, 영국 16%보다 낮다.

주요 선진국은 저소득층과 청년, 장애인, 노인을 공공임대의 우선 입주 대상으로 삼고 대체로 중위소득까지 문을 연다. 네덜란드·덴마크·프랑스는 소득 제한을 없애거나 중산층까지 포괄한다. 주거비 보조는 주로 소득 3~4분위 이하 가구의 월세 등 주거비가 소득의 약 30%를 넘으면 초과분을 보전하는 방식이다. 일본의 공공임대 비율은 7%, 독일은 3%, 미국은 1~2% 수준이다.

공공주택 정책은 산업혁명으로 도시 주택난과 위생 문제가 심화한 영국에서 먼저 제도화됐다. 1842년 도시빈민 위생 실태가 공론화된 뒤 용도지역 구분과 위생시설 정비가 추진됐고, 1890년 노동자주택법을 통해 지방자치단체가 임대주택을 건설·관리하기 시작했다. 양차 세계대전으로 각각 100만채 이상과 500만채 이상의 주택이 파괴되면서 공급이 급증했고, 미국도 대공황 이후 약 20만가구 건설을 추진했다.

1970년대에는 낮은 임대료에 따른 재정 부담과 단지 슬럼화가 불거졌고, 이후 비영리 주거법인이 건설·관리를 맡고 정부 감독기구가 운영을 점검하는 구조가 확산했다. 영국은 할인 매각으로 1997년까지 220만채를 처분해 비율이 32%에서 15%로 줄었다. 프랑스는 도시재생과 소셜믹스, 의무확보 제도를 병행해 기준을 23%로 높였고 파리는 2030년 30%를 목표로 한다. 독일도 2021년부터 연간 전체 주택 40만채와 공공임대 10만채 공급 계획을 추진하고 있다.