고가 1주택 세 부담 확대…실거주·갈아타기 저울질

고가 1주택자를 가격과 거주 여부에 따라 달리 과세하는 세제 개편이 예고되면서 보유·매도 전략이 복잡해졌다. 종합부동산세 장기보유 공제는 2027년 축소된 뒤 2028년부터 실거주자에게만 적용될 예정이다. 과세표준 6억원 이하는 현행 세율을 유지하지만, 6억원 초과 12억원 이하는 1%에서 1.3%로 오른다. 12억원 초과 25억원 이하 구간은 1.3%에서 2027년 1.5%, 2028년 2%로 인상된다.

양도 단계의 장기보유특별공제도 크게 달라진다. 보유기간에 따라 최대 40%를 적용하는 공제는 2027년까지만 유지되고, 2028년 20%를 거쳐 2029년 폐지된다. 장기거주소득공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 낮아진다. 종부세 공제금액에도 2027년 800만원, 2028년 600만원의 한도가 신설될 예정이어서 현금흐름이 부족한 은퇴 고령자는 매도를 검토할 가능성이 커졌다.

짧게 거주한 뒤 장기간 보유해 온 고가 1주택자는 실거주 전환을 선택할 여지가 있다. 실제 거주하면 종부세 인적공제가 14억원으로 상향되고 거주 세액공제율과 장기거주소득공제 혜택도 받을 수 있다. 다만 임대주택이 실거주용으로 바뀌면 전·월세 매물이 줄고, 보유세 부담을 나누려는 임대인의 월세 선호가 강해질 수 있다. 수도권의 임대 매물 부족 속에 전셋값 상승 압력과 선제적인 임대료 인상 움직임이 나타날 가능성도 있다.

가격을 기준으로 세 부담이 커지면 과세표준 6억원과 12억원, 시세 약 32억원과 46억원 부근이 주택 선택의 심리적 경계가 될 수 있다. 현행 세율이 유지되는 시세 31억원 안팎의 강남 3구 일부와 한강벨트, 경기 남부 인기 지역이 대안으로 부각될 여지도 있다. 대출 제약까지 겹치면 감당 가능한 가격대의 주택으로 이동하는 수요가 늘 수 있다. 장기 보유의 절세 유인이 약해져 매물 회전은 빨라질 수 있지만, 선호 지역 수요는 이어질 가능성이 있어 매수·매도자의 관망과 줄다리기도 당분간 지속될 전망이다.