경매 부동산으로 설계하는 은퇴 후 현금흐름

법원 경매에서 부동산을 시세보다 낮게 취득한 뒤 주택·농지·산지연금이나 월세 수입으로 연결하는 연금형 투자 전략이 은퇴 설계 수단으로 활용되고 있다. 감정가보다 20%, 많게는 50% 낮은 가격에 매입하면 초기 자금 부담을 줄이면서 매달 노후자금을 확보하고 향후 시세차익도 기대할 수 있다는 구상이다.

경매로 취득한 아파트·주택·다세대주택과 주거용 오피스텔도 주택연금 대상이 될 수 있다. 취득 원인과 관계없이 최근 거래시세를 토대로 주택가격을 평가한다. 부부 중 한 명이 55세 이상이고 부부 합산 공시가격 12억원 이하 주택을 소유했다면 주택금융공사에 신청할 수 있으며, 담보 주택에 실제로 거주하는 요건도 충족해야 한다.

농지와 임야를 활용한 연금 방식도 있다. 지난 7월 말 용인시 처인구 이동읍의 1829㎡ 규모 답은 감정가 4억4627만원에서 세 차례 유찰된 뒤 1억5307만원에 입찰이 진행됐고, 단독 입찰한 K씨가 감정가의 39%인 1억7560만원에 낙찰받았다. 해당 농지는 K금융이 경매에 넘긴 물건으로 공장과 주택이 섞인 농촌지역에 자리한다. 농업인 감소와 입찰 수요 위축 속에 전·답·과수원의 반값 낙찰 사례도 늘고 있다.

임야는 경매로 소유권을 취득한 뒤 산림청의 산지연금형 사유림 매수제도를 이용하면 대금을 10년 동안 매달 나눠 받을 수 있다. 다만 농지와 임야는 취득 후 일정 기간이 지나야 신청할 수 있고, 농지연금에는 30㎦ 거리 제한과 5년 영농 경력, 만 60세 이상이라는 조건이 있다. 지식산업센터·1층 상가·사무실·공장 등을 감정가의 30~40%에 낙찰받아 월세를 연금처럼 활용하는 방법도 있지만, 역세권과 대단지, 서울·수도권 업무지구의 중소형 물건처럼 공실 위험이 적고 임대가 가능한지를 입찰 전에 점검해야 한다.