경기 남부 산업축 따라 토지 경·공매 주목

주택시장에 세금과 대출 규제가 이어지는 가운데 토지 경·공매에서는 현재 가격보다 10년, 20년 뒤 도시의 이동 방향을 먼저 살피는 접근이 부각되고 있다. 핵심 지역은 이천에서 용인, 안성, 평택으로 이어지는 경기 남부권이다. 국토교통부의 제4차 수도권정비계획은 2021년부터 2040년까지 산업·교통·인구·도시 기능의 재편 방향을 담은 장기계획으로, 국무회의 심의와 대통령 승인을 거쳐 확정·고시됐다.

경기 남부에서는 이천 SK하이닉스와 용인 원삼, 이동·남사, 기흥, 안성, 평택 고덕을 잇는 반도체 산업생태계가 형성되고 있다. 반도체 클러스터의 총 투자금액은 1,141조300억원이다. 국가첨단전략산업 특화단지에는 용인 이동·남사·원삼·기흥과 평택 고덕이 포함됐으며, 소부장 특화단지로는 용인 원삼과 안성이 제시됐다. 경기 총가구는 2022년 537만 가구에서 2052년 653만 가구로 증가할 전망이다.

전국 총가구는 2041년 약 2,437만 가구로 정점을 기록한 뒤 감소할 것으로 예상되지만, 1인가구 비중은 2022년 34.1%에서 2052년 41.3%로 높아질 전망이다. 이에 따라 토지의 미래가치를 판단할 때는 인구뿐 아니라 가구 수와 산업 종사자, 물류, 주거·생활서비스 수요가 모이는 지점을 함께 살펴야 한다. 일반 매매가격에는 개발 기대가 먼저 반영되기 쉽지만, 경·공매에는 맹지와 농지, 임야, 부정형 토지 등 현재의 제약으로 외면받는 물건이 등장한다.

투자 판단은 2040 수도권정비계획에서 출발해 도시기본계획, 반도체 산업축, 광역교통망, 토지이용계획, 도로와 접도 조건을 차례로 확인하는 방식으로 이뤄져야 한다. 이어 개발행위허가와 농지·산지전용, 형질변경, 개발비, 미래 매각가를 검토한 뒤 최대 입찰가를 산정해야 한다. 여러 차례 유찰된 싼 토지보다 현재의 문제를 해소해 미래 쓰임새를 만들 수 있는 필지를 가려내는 것이 핵심이다. 보전축과 개발제한, 관련 규제, 도로 미확보, 허가 제한은 개별 필지마다 별도로 점검해야 한다.