거주 중심 양도세 개편…고가 1주택 부담 확대

정부의 2026년 세제개편안이 시행되면 양도차익이 큰 고가 1주택자의 세 부담이 대폭 늘어난다. 서초구 래미안퍼스티지를 16억 원에 사 56억 원에 팔고 10년 내내 거주한 경우 양도세는 현행 2억4185만 원에서 2028년 4억4985만 원, 2029년 이후 9억4485만 원으로 증가한다. 최대 공제율 80%를 채워도 공제액 상한을 넘는 차익에는 세금이 부과된다.

공제 한도는 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원으로 낮아진다. 공제 대상 양도차익 30억 원에 공제율 80%를 적용하면 현재는 24억 원 전액이 인정되지만, 2029년부터는 10억 원만 공제된다. 장기 실거주자는 공제 대상 차익이 2028년 25억 원, 2029년 12억5000만 원을 넘을 때부터 영향을 받는다. 기준은 매도가가 아니라 취득가와 필요경비, 비과세분 등을 반영한 뒤 남은 차익이다.

공제 방식도 실제 거주 기간 중심으로 바뀐다. 현행 제도는 보유와 거주에 각각 연 4%, 최대 40%를 적용하지만, 2028년에는 보유분이 연 2%·최대 20%로 줄고 거주분은 연 6%·최대 60%로 확대된다. 2029년부터 보유공제는 폐지되고 거주 기간에만 연 8%·최대 80%가 적용된다. 잠실엘스를 8억 원에 취득해 30억 원에 매도하면서 10년 보유하고 2년 거주했다면 세액은 2억6993만 원에서 2028년 3억6550만 원, 2029년 4억6383만 원으로 늘어난다.

반면 30억 원 이하 주택에서 10년 이상 거주한 1주택자는 2027년 기본공제가 250만 원에서 2500만 원으로 확대돼 부담이 줄어든다. DMC래미안e편한세상 사례는 615만 원에서 244만 원, 텐즈힐은 2539만 원에서 1678만 원으로 감소하며 DMC상암센트럴1은 약 47만 원이던 세액이 사라진다. 다주택자의 조정대상지역 주택 중과 가산세율도 2주택자는 2027년 5%포인트·2028년 10%포인트, 3주택 이상은 각각 10%포인트·15%포인트로 한시 완화된다. 올해 5월 10일 이후 법 시행 전 매도분에도 2027년 기준이 적용된다.