거주 중심 세제 개편, 서울 임대차 공급 압박

정부가 초고가 주택과 실제로 거주하지 않는 1주택자의 세 부담을 높이는 방향으로 부동산 세제를 손질했다. 절세를 위해 전세를 낀 주택이 매매시장에 나올 가능성이 커진 반면, 기존 집주인의 매각이나 실입주로 임대 물량이 줄면서 서울 전월세 가격의 상승 압력이 강해질 수 있다는 전망이 제기된다.

2026년 세제개편안에는 종합부동산세 과세표준 구간의 주택 가액 기준을 단계적으로 통일하고, 공정시장가액비율을 1주택자 70%에서 3주택 이상 80%까지 높이는 방안이 담겼다. 실거주 1주택자는 시가 20억원 주택까지 종부세 대상에서 제외되지만 시가 40억원부터 부담이 강화된다. 비거주 1주택자는 시가에 따라 종부세가 최대 5배 늘어날 수 있다.

양도소득세 장기보유특별공제는 장기거주특별공제로 단계적으로 전환된다. 비거주자의 공제율은 2029년 0%가 되고 같은 해 공제 한도도 10억원으로 제한된다. 전세를 끼고 선호 지역의 주택 한 채를 보유하는 방식의 세후 수익성이 낮아져 일부 지역에서 매물이 늘어날 여지가 있다. 매입임대 특례 종료와 기한 내 처분을 양도세 감면 조건으로 둔 조치도 임대차 공급에 영향을 줄 변수다.

올해 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 늘던 기간에는 서울 아파트 전월세 매물이 1월 초 4만4424건에서 4월 13일 2만9726건으로 감소했다. 7월 서울 아파트 전세가격지수는 105.9로 최고치를 기록했고 평균 전셋값은 7억458만원으로 처음 7억원을 넘었다. 공시가격이 10% 오를 때 전셋값이 1~1.3% 상승한 분석도 있어, 임대인 우위 지역에서는 늘어난 보유 부담이 월세 등 임대료로 옮겨갈 가능성이 있다.