거주 여부로 갈리는 종부세…초고가 주택 부담 급증

2026년 세제 개편으로 종합부동산세 혜택의 기준이 주택 수뿐 아니라 실제 거주 여부까지 확대된다. 60세가 10년간 보유한 시가 40억원·공시가격 28억원 아파트의 경우 비거주 시 종부세는 현행 263만원에서 2028년 1114만원으로 4.2배 오른다. 같은 주택에 직접 거주하면 2028년 세액은 325만2000원으로 낮아진다.

시가 70억원·공시가격 50억원인 주택은 부담 증가 폭이 더 크다. 60세인 비거주 1주택자의 종부세는 937만7000원에서 2028년 4480만1000원으로 약 4.7배 늘어난다. 동일 연령의 실거주자는 3295만7000원을 부담해 현행보다 약 2300만원 증가한다. 비거주자의 세액은 실거주자보다 약 1.35배 높은 수준이다.

개편안은 실거주 1주택자의 기본공제액을 12억원에서 14억원으로 높이는 대신 비거주 1주택자는 9억원으로 낮춘다. 2주택 이상 보유자의 기본공제는 4억원으로 축소하고, 5억원 한도에서 전체 주택 가액 중 실거주 주택이 차지하는 비중만큼 추가 공제한다. 3주택 이상 보유자에게는 공정시장가액비율 80%를 적용한다. 정부는 이런 조정으로 2029년까지 2조2000억원의 추가 세수가 발생할 것으로 예상했다.

장기보유특별공제도 2028년부터 거주 중심으로 전면 개편될 예정이어서 비거주 초고가 1주택자가 그 전에 매도에 나설 가능성이 제기된다. 다만 매물 증가 폭은 제한적일 수 있다는 관측도 함께 나온다. 실거주 1주택자는 세 부담만으로 집을 처분할 유인이 크지 않고, 임대 중인 소유자는 늘어난 보유세를 전월세 가격에 반영할 가능성이 있어 임대차 시장의 불안이 커질 수 있다는 우려가 남는다.