강남 고가 아파트 매물 늘어도 거래는 관망

정부의 2026년 세제개편안 발표 뒤 서울 강남권에서 아파트 매물이 늘고 일부 집주인은 호가를 2억~3억원 낮추기 시작했다. 지난 11일 대치동 래미안대치팰리스 일대에서는 기존 가격을 고수하던 집주인들까지 매도를 검토하는 움직임이 포착됐다. 다만 내년 보유세를 피할 수 있는 처분 시한이 과세기준일인 6월 1일까지 남아 있어 급매물이 한꺼번에 쏟아지거나 거래가 뚜렷하게 증가하지는 않았다.

지난 3일부터 11일까지 서초구 아파트 매물은 7630건에서 8017건으로 6.2% 늘었다. 같은 기간 강남구는 9453건에서 1만33건으로 6.1%, 송파구는 5099건에서 5179건으로 1.5% 증가했다. 공시가격이 그대로 유지된다는 조건에서 반포자이 전용 84㎡의 내년 보유세는 약 1810만원에서 2257만원으로 27%, 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 1500만원에서 1855만원으로 약 25% 오를 것으로 분석됐다.

개편안은 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 높여 시세 약 20억원 이하 아파트를 과세 대상에서 제외하는 방향을 담았다. 반면 과세표준 6억~12억원 구간의 세율은 1.3%로 오르는 등 6억원 초과 구간부터 부담이 강화된다. 공시가격 약 22억원, 시세 약 32억원을 넘는 고가주택에 세 부담이 집중되는 구조다. 비거주 1주택자의 기본공제는 9억원으로 낮아진다.

양도소득세 장기보유특별공제는 실제 거주기간을 중심으로 한 장기거주소득공제로 바뀌고, 공제 한도는 2028년 20억원과 2029년 10억원으로 단계적으로 축소된다. 이에 따라 양도차익이 큰 초고가 주택과 비거주 고가주택 보유자의 처분 고민이 깊어질 수 있다. 그러나 대출 한도 규제와 높은 주택가격으로 매수자의 자금 조달이 제한된 만큼, 매물이 더 늘더라도 거래량이 빠르게 확대되기보다는 가격 조정 폭을 확인하는 관망세가 이어질 가능성이 크다.