가족·법인 부동산 거래, 가격 근거가 세금 좌우

부모와 자녀, 형제 사이 또는 대표이사와 법인처럼 특수관계인이 부동산을 사고팔 때는 실제 대금을 지급했더라도 거래가격의 적정성을 입증해야 한다. 세법은 이런 거래에 조세회피 가능성이 있다고 보고 일반적인 시장거래보다 시가 여부를 엄격하게 살핀다. 가격이 시가보다 지나치게 낮거나 높다면 세금이 다시 계산될 수 있어, 거래 전 객관적인 가격 근거를 마련하는 일이 핵심이다.

상속세 및 증여세법은 특수관계인이 시가와 현저한 차이가 나는 가격으로 거래하면 그 차액을 증여로 볼 수 있도록 규정한다. 소득세법도 일정 요건에 해당하면 부당행위계산 부인을 적용해 시가를 기준으로 양도소득세를 재산정한다. 세법상 시가는 매매사례가액과 감정가액, 수용가액 등 여러 자료를 종합해 판단하며, 적법한 절차로 작성된 감정평가서는 거래가격의 객관성을 설명하는 주요 자료로 활용된다.

감정평가가 모든 과세 위험을 없애는 것은 아니지만, 거래 전에 전문적인 평가절차를 거쳤다는 사실은 분쟁 과정에서 중요한 의미를 갖는다. 거래를 마친 뒤 인근에서 더 높은 가격의 매매가 성립하거나 과세관청이 다른 비교사례를 제시하더라도, 당시 시장에서 형성될 수 있는 합리적인 가격을 산정하려 했다는 근거가 남기 때문이다. 반면 거래 후 상당한 시간이 지나 작성된 소급감정은 시가로 인정되지 않는 경우가 적지 않다.

개인과 법인의 거래에서는 법인이 자산을 낮은 가격에 취득해 얻은 이익이 주주에게 돌아가는 경제적 효과를 고려해 증여세를 부과하는 사례도 이어지고 있다. 계약서의 형식보다 거래의 실질과 가격 산정 이유를 중시하는 흐름이 뚜렷해진 것이다. 감정평가서는 세금을 줄이는 수단이 아니라 정상가격으로 거래했다는 점을 제3의 전문가가 설명하는 증거다. 세무 검증은 거래 뒤에 이뤄지지만 시가를 뒷받침할 자료는 거래 전에 준비해야 한다.